In NRW und deutschlandweit ist in den letzten Jahren und Monaten ein deutlicher Mietanstieg zu verzeichnen. Das liegt unter anderem an Modernisierungen und energetischen Sanierungen. Aber auch Bürokratie, Vorschriften und Profitstreben der Vermieter tragen dazu bei, dass die Mieten teils kräftig angehoben werden.  

Ein Grund mehr, genau in den Mietvertrag zu schauen und sich nach der Wohnfläche zu erkundigen. Denn oftmals ist es der Fall, dass bei der Vermessung eines Objektes eine falsche Wohnflächenberechnung durchgeführt wurde. Das hat unter Umständen als Folge, dass Mieter zu viel Miete zahlen. Mit professionellen Berechnungen von Wohnflächen kennen sich die Immobilien-Experten von Immoportal.com aus, die über jahrelange Erfahrungen verfügen. 

Was ist zu tun, wenn im Mietvertrag keine Berechnungsmethode angegeben wurde? 

Ein Blick in den Mietvertrag zeigt, dass hier lediglich die Größe der Wohnfläche, allerdings keine Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche aufgeführt ist. Ist das rechtmäßig? 

Ja, ist es! Denn dann greift nach aktueller Rechtsprechung automatisch die Methode nach der Wohnflächenverordnung. Hierzu gab es entsprechende BGH-Urteile. Allerdings sind auch die dadurch entstehenden Betriebs- und Nebenkosten für den Wohnraum zu beachten. Denn auch hier spielt die Wohnfläche eine wichtige Rolle, da sie als Berechnungsgrundlage verwendet wird. Unter Umständen kann dadurch nämlich die Nebenkostenabrechnung unnötig höher ausfallen. 

Kann bei einer zu kleinen Wohnung Mietminderung beantragt werden? 

Einige Mieter stellen nach Vertragsunterzeichnung oder gar erst viele Jahre danach fest, dass die ermittelte Wohnfläche von der im Mietvertrag abweicht. Rein theoretisch ist es nun möglich, beim Vermieter eine Mietminderung zu beantragen. 

Allerdings gilt es hierbei einige Punkte zu beachten: Der Mangel muss erheblich sein. Gerichte geben hierbei 10 Prozent Abweichung an. 

Beispiel: Eine Mietwohnung hat 80 Quadratmeter. Hierbei muss die abweichende Fläche eine Größe von mindestens 10 %, also 8 Quadratmeter haben. Erst dann können Mieter Anspruch für eine Mietminderung stellen. Bei allen Abweichungen die darunter liegen, wird es schon schwierig. 

Derartig große Abweichungen liegen nur recht selten vor. Wenn, dann sind es vielleicht drei oder vier Quadratmeter. Hier kann man nichts machen. 

Und wie sieht es mit der Nebenkostenabrechnung aus? 

Weiter geht es mit den Betriebs- und Nebenkosten. Auch sie werden bekanntlich monatlich abgerechnet. Als Berechnungsgrundlage dient hier die Größe der Wohnfläche, da jede Einheit für Heizkosten und Co. je Quadratmeter abgerechnet wird. Für Mieter ist es auf den ersten Blick ein Dorn im Auge, Monat für Monat zu viel für eine Wohnfläche zu bezahlen, die sie überhaupt nicht besitzen. 

Doch auch hierfür gibt es eine passende Rechtsprechung. Und die besagt, dass Mieter bei weniger als 10 Prozent Abweichung ebenfalls nichts tun können. Dienen also in der Nebenkostenabrechnung 80 Quadratmeter als Berechnungsgrundlage, die tatsächliche Fläche ist aber 77 Quadratmeter groß, können Mieter nichts dagegen tun. 

Welche Rolle spielt die Wohnflächenberechnung bei Mieterhöhungen? 

Entscheiden sich Vermieter für eine Mieterhöhung, dient die Wohnfläche ebenfalls als Berechnungsgrundlage. Denn für die Berechnung der Miete wird pro Quadratmeter ein Preis von beispielsweise 8 Euro verwendet (Quadratmeterpreis). 

Doch was ist, wenn die ermittelte Wohnflächenberechnung von der Fläche im Mietvertrag abweicht? Ist die genannte Mieterhöhung in diesem Falle unrechtmäßig? 

Bisher war es der Fall, dass für Mieterhöhungen ebenfalls die 10 % Regel galt. Doch das ist seit dem 18. November 2015 nicht mehr der Fall. Denn am 18. November 2015 hat sich der Bundesgerichtshof dafür entschieden, dass bei einer angekündigten Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße als Berechnungsgrundlage dienen muss. 

Liegt hier beispielsweise eine Abweichung von 10 Quadratmetern vor, macht das bei einem Quadratmeterpreis von 7 Euro stolze 70 Euro Differenz aus. Das ist ein deutlicher Unterschied. 

Welche Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt es? 

Um eine Wohnflächenberechnung durchzuführen, stehen grundsätzlich zwei Berechnungsmethoden zur Verfügung: Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN-Norm 277. 

Leben Mieter in einem normalen preisfreien Wohnraum der nicht öffentlich gefördert ist, können in diesem Falle die beiden oben genannten Berechnungsmethoden verwendet werden. 

Bei preisgebundenen, öffentlich geförderten Wohnräumen wie beispielsweise Sozialwohnungen hingegen darf nur die WoFIV angewendet werden. 

Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) 

Unter anderem eignet sich diese Wohnflächenverordnung, um die vollständige Wohnfläche zu ermitteln. Sie ist seit dem 1. Januar 2004 beständig und hat die damalige 2. Berechnungsverordnung abgelöst. Anders sieht es hingegen aus, wenn ein Mietvertrag vorliegt, in der damals die 2. Berechnungsverordnung verwendet wurde. 

Im Gegensatz zur DIN-Norm 277 ist die WoFIV für Mieter günstiger. 

2. Berechnungsverordnung 

Wie bereits erwähnt, wurde die 2. Berechnungsverordnung (auch als II. BV bekannt) am 01.01.2004 von der Wohnflächenverordnung (WoFIV) abgelöst. Demnach wird ausschließlich die WoFIV verwendet, um die Wohnfläche zu ermitteln. Anders sieht es allerdings aus, wenn der Vermieter die Wohnfläche vor dem 31.12.2003 mit der 2. Berechnungsverordnung ermittelt hat. In diesem  Falle greift sie nach wie vor. 

Berechnung nach DIN-Norm 277 

Die Berechnung nach DIN-Norm 277 wird vor allem dann angewendet, wenn Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau ermittelt werden sollen. 

Dabei ist zu beachten, dass die DIN-Norm 277 nicht für Wohnflächen, sondern reine Nutz- und Verkehrsflächen gedacht ist. Demnach ist diese Art Berechnung für Mieter eher nachteilig. Denn hier werden die Zuordnungen der Flächen anders vorgenommen, als es bei der oben genannten Wohnflächenverordnung der Fall ist. Verfügen Mietwohnungen also über einen Balkon, Kellerraum oder Dachflächen, werden sie zu 100% mit einbezogen. 

Welche Räume gehören zur Wohnfläche und welche nicht? 

Damit Mieter ihre Wohn- und Grundfläche ermitteln und berechnen können ist zunächst zu klären, welche Räume überhaupt mit in die Wohnfläche einfließen. Hierbei ist wichtig zu wissen, dass zur Wohnfläche als Räume zählen, die ausschließlich zur Wohnung gehören. 

Diese Räume gehören zur Wohnfläche: 

  • Wintergärten, geschlossene Schwimmbad-Bereiche und alle anderen Räume, die nach allen Seiten geschlossen sind 
  • Dachgärten, Terrassen, Balkone und Loggias. Auch hier ist Bedingung, dass sie direkt zur Wohnung gehören 

Diese Räume gehören nicht zur Wohnfläche: 

  • Keller und Heizungsraum 
  • Diverse Abstell- und Kellerersatzräume (diese liegen außerhalb der Wohnung) 
  • Trockenraum und Waschküche 
  • Garage 
  • Bodenräume 

Wichtig: Die Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen 

Befinden sich Dachschrägen in einer Wohnung, kann die Grundfläche je nach Deckenschräge komplett, zur Hälfte oder gar nicht berechnet werden. 

Dabei gilt: 

  • Der Bereich unter einer Raumhöhe von einem Meter wird nicht mit in die Wohnfläche einberechnet 
  • Der Bereich zwischen einem und zwei Metern Raumhöhe wird nur zur Hälfte angerechnet 
  • Ab einer lichten Raumhöhe von zwei Metern darf die Fläche erst vollständig angerechnet werden